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Avviare un’attività di Bed and Breakfast, Case Vacanze, Affittacamere o Locazione turistica

Hai una o più proprietà (case, appartamenti, ville etc.) che vorresti mettere a reddito sfruttando il flusso di turisti e non sai da dove cominciare? Nella nostra esperienza di consulenti, ci capita sempre più spesso di avere a che fare con le domande di chi vuole lanciarsi nel business delle attività cosiddette extra-alberghiere e non conosce le questioni fondamentali da valutare prima del grande passo.

Innanzitutto, è bene fare un po’ di chiarezza sulle differenze tra le quattro tipologie di attività citate nel titolo di questa guida. Considera, inoltre, che nella scelta della tipologia è bene coinvolgere un consulente fiscale e un avvocato esperto in attività ricettive, perché vanno valutati sia gli aspetti fiscali che quelli legali e amministrativi (questi ultimi possono differire molto da Regione a Regione e anche da Comune a Comune, nella medesima Regione). Noi abbiamo i nostri esperti per l’avvio di attività ricettive, nel caso ne avessi bisogno.

Locazione Turistica

È la tipologia di attività extra-alberghiera più semplice. Si tratta di una locazione vera e propria, rivolta a turisti, di una casa o un appartamento, che devono disporre di servizi igienici e cucina autonomi. Il contratto deve durare minimo sette giorni e non più di sei mesi. Non si possono fornire servizi alberghieri (come la pulizia, cambio della biancheria, navetta, porter etc.). Può usufruire della tassazione agevolata mediante cedolare secca. L’attività si può esercitare anche in forma non imprenditoriale (senza P.IVA e segnalazione di inizio attività).

Si è in ogni caso tenuti a segnalare gli ospiti mediante il portale Alloggiati Web della Questura e, talvolta, il Comune di appartenenza potrebbe richiedere il versamento della tassa di soggiorno. Sia la segnalazione degli ospiti che la tassa di soggiorno si applicano invece, di norma, alle altre tre tipologie di attività extra-alberghiere.

Affittacamere

Gli affittacamere possono avere massimo sei camere, distribuite in non più di due appartamenti ammobiliati che si trovano nel medesimo stabile. A differenza della Locazione Turistica, con un’attività di Affittacamere si possono fornire servizi alberghieri complementari. Bisogna aprire la P.IVA, presentare la comunicazione di inizio attività alla Camera di Commercio competente e al Comune. Ogni Regione può stabilire regole diverse e bisogna porre attenzione, come sempre, anche alla normativa comunale.

Case e Appartamenti Vacanze

Secondo la legge, le Case e gli Appartamenti per Vacanze sono “immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi“.

L’attività è di natura imprenditoriale (serve la P.IVA) e bisogna dunque effettuare le varie comunicazioni alla Camera di Commercio e al Comune. Non si possono offrire servizi centralizzati come cambio biancheria, fornitura di cibi e bevande, reception, ma è possibile fornire servizi alberghieri extra (porter, navetta etc.).

Bed & Breakfast

Il Codice del Turismo ci dice che si tratta di “strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi”.

Ogni Regione potrebbe prevedere condizioni diverse in merito, per esempio, al numero massimo di camere per ogni B&B. Inoltre, c’è sempre da considerare la normativa urbanistica e amministrativa comunale. Come nel caso delle altre tipologie, dunque, è bene informarsi prima di tutta la normativa applicabile al caso specifico.

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Dopo questa breve introduzione, veniamo ora alle questioni più importanti che devi prendere in considerazione prima di mettere su un’attività extra-alberghiera.

Foto (e video) professionali

Non importa quanto sia piccola la tua struttura ricettiva. Può essere composta anche solo da una stanza, se non hai delle foto professionali, perderai potenziali ospiti. È noto come le foto facciano la differenza, spesso più della descrizione dei servizi, al momento della scelta del posto dove soggiornare. Soprattutto quando i servizi che fornisci non possono essere paragonati a quelli delle strutture ricettive tradizionali.

Ricorda che più foto mostri su Booking, Airbnb e le altre OTA (On-Line Travel Agency) e più aumenterà la tua visibilità (il numero di potenziali ospiti che vedono la tua struttura).

Dunque, ti consigliamo di affidarti a un fotografo professionista. Vale la pena fare un investimento iniziale che ti ritornerà presto grazie alla qualità delle foto. Se poi il fotografo è bravo anche nel realizzare i video, tanto meglio!

Iscrizione ai maggiori canali di prenotazione on line (OTA)

La tua piccola struttura ricettiva potrebbe anche non avere un sito (che comunque ti consigliamo di mettere su per ottenere prenotazioni dirette e, dunque, senza pagare commissioni), ma per mostrare la tua offerta a un numero elevato di potenziali ospiti devi essere presente, almeno, su Booking e Airbnb.

Sii dettagliato nella descrizione dei servizi accessori e fai attenzione alla scelta della tipologia di unità abitativa tra quelle proposte dalle OTA. Questi dettagli possono fare la differenza, perché chi cerca sulle OTA utilizza spesso i filtri di ricerca, in cui inserisce i servizi minimi che ritiene indispensabili e la tipologia di struttura. Uno dei filtri principali è senza dubbio il servizio di Wi-Fi gratuito, che ha un costo oramai irrisorio e ti consigliamo di implementare in tutti gli ambienti della tua struttura (vedi più in basso in questa guida).

Inserire la propria struttura sulle OTA in maniera adeguata, sia dal punto di vista delle tariffe che del marketing è un’operazione complessa, che può fare la differenza quando la tua struttura viene confrontata dagli ospiti con quella dei concorrenti. Se vuoi iniziare con il piede giusto, siamo qui per aiutarti.

Software gestionale

Potrebbe sembrare strano consigliare un software gestionale alberghiero a chi potrebbe avere anche solo una stanza da offrire ai suoi ospiti. Eppure, i software gestionali hanno un prezzo minimo (spesso proporzionato al numero di unità abitative offerte) ma ti consentono di avere sempre sotto controllo la tua disponibilità e i tuoi prezzi, nonché di evitare il rischio di overbooking. Con il minimo dispendio economico si può risparmiare molto tempo ed evitare molti errori. Consigliamo, dunque, di usare sempre un gestionale, chiamato anche PMS.

Se non sai come sceglierne uno, chiamaci e ci faremo una chiacchierata gratuita in cui te ne consiglieremo uno adatto alle tue esigenze.

Biancheria esclusiva per gli ospiti

Ti consigliamo di fornire sempre la biancheria ai tuoi ospiti all’inizio del soggiorno, perché lo fa la stragrande maggioranza delle strutture e tutti gli ospiti stranieri la desiderano (questi ultimi non possono o vogliono portarla con sé). A tal proposito, sappi che il lavaggio può costituire una delle spese più rilevanti per le piccole strutture extra-alberghiere. Premurati di acquistare federe, lenzuola, coperte e asciugamani, con almeno un ricambio per ogni camera o unità abitativa (a meno che tu non voglia noleggiare la biancheria, vedi sotto).

Per il lavaggio della biancheria, dovrai valutare quale sia l’opzione più conveniente tra le seguenti: 1) accordo con una lavanderia locale a prezzi vantaggiosi; 2) accordo con società di noleggio biancheria; 3) acquisto lavatrice per lavaggio “fai da te”.

Internet con contratto flat (gratuito per gli ospiti)

Come dicevamo più sopra, questo è uno dei servizi più ricercati dagli ospiti come filtro sulle OTA. Dunque devi mettere a disposizione degli ospi il Wi-Fi gratuito, altrimenti saresti fuori da un’alta percentuale di ricerche.

È importante sottoscrivere un contratto flat (senza limite di download di dati) perché gli ospiti spesso vedono contenuti in streaming. Con Netflix e le altre piattaforme simili che la fanno da padroni, non puoi limitare il consumo di dati dei tuoi ospiti. Non faresti altro che irritarli, e solo per risparmiare pochi euro ogni mese.

Infine, se vuoi tutelarti contro un uso inappropriato della tua rete Wi-FI da parte di qualche ospite, è bene che tu inserisca un sistema di registrazione degli utenti al primo utilizzo. Così sarà possibile identificare quale utente ha navigato durante la sessione “incriminata”. Inoltre, al momento della registrazione, potrai farti lasciare l’email e il nome dell’ospite che inserirai nel tuo PMS per poter inviare newsletter e offerte dopo il soggiorno.

Se non sai come mettere su un sistema del genere, siamo qui per aiutarti.

Domestica per pulizia delle camere

A seconda della tipologia di attività extra-alberghiera e dei servizi da te offerti, la pulizia può essere giornaliera, settimanale o solo prima del check-in. A volte, se previsto tra i servizi resi dalla tua struttura, può capitare che l’ospite richieda pulizia straordinaria durante il soggiorno. In tal caso, andrà pagata come servizio extra.

Dunque, prima di aprire una qualsiasi struttura ricettiva, ricordarti che dovrai avere a disposizione una domestica addetta alle pulizie. Puoi assumerla con contratto a chiamata o retribuirla mediante voucher. Se non sai quale scegliere, chiedi ad un consulente del lavoro o rivolgiti a noi, ne abbiamo uno esperto in personale di strutture ricettive!

Addetto al check-in e check-out (accoglienza)

Devi avere qualcuno che accolga gli ospiti, a meno che il tuo non sia un B&B tradizionale (o una locazione turistica), dove i proprietari di casa fanno l’accoglienza.

In tutti gli altri casi, dovrai avere a disposizione una persona che, quanto meno, parli l’inglese e lo capisca e che si occuperà di: 1) consegna chiavi, 2) rilascio documento fiscale, 3) riscossione della tassa di soggiorno (se prevista nel Comune di riferimento), 4) raccolta e registrazione dei dati personali degli ospiti (attraverso un documento di identità), 5) ricezione del pagamento, se effettuato in loco.

Attenzione: l’addetto all’accoglienza dovrà essere una persona gradevole e disponibile, oltre che fidata. Spesso farà la differenza tra una recensione positiva e una negativa. Giacché i suoi compiti sono di semplice esecuzione, prediligi una persona che abbia una personalità socievole, sia sorridente e cordiale, rispetto a una persona con esperienza ma senza queste caratteristiche. Quando si tratta di rapporti con il pubblico, l’esperienza può passare in secondo piano.

Parcheggio

Il servizio di parcheggio per gli ospiti è uno dei filtri più utilizzati sulle OTA. Dunque, se non puoi offrirne uno privato, stipula un accordo con un parcheggio locale limitrofo, puntando a ottenere costi agevolati per i tuoi ospiti.

Se poi ci sono più parcheggi tra cui scegliere, preferisci quello che ti fornisce il servizio di car valet (un addetto del parcheggio viene a ritirare la vettura dell’ospite nel punto più vicino alla tua struttura e gliela restituisce nel medesimo punto, quando richiesto).

Porter per bagagli

Sempre in tema di accessibilità alla struttura, può capitare che la tua sia localizzata in una zona non raggiungibile con l’auto. In tali casi, è indispensabile mettere a disposizione degli ospiti un porter come servizio extra. Evidenzia l’esistenza di un porter, subito dopo aver specificato il limite di accessibilità, così da far tirare un sospiro di sollievo al potenziale ospite, che già si era immaginato tutto sudato a trascinare i bagagli.

Brochure di benvenuto

L’addetto all’accoglienza fornirà quante più informazioni possibili agli ospiti, ma ci sono cose che vanno messe per iscritto e tenute sempre a disposizione di chi soggiorna in struttura, anche in inglese. Per esempio: 1) la password della rete Wi-Fi, 2) l’orario della colazione (ove prevista), 3) l’orario di check-out, 4) un numero di telefono per le emergenze.

La brochure è anche un modo per mostrare le bellezze del luogo e le cose interessanti da fare. Accanto alle informazioni utili, dunque, ti consigliamo di inserire tutti i percorsi e le attività possibili e immaginabili vicino alla struttura. Sii utile e generoso, gli ospiti se lo ricorderanno al momento di scrivere la recensione.

Se disponi di proprietà che vuoi mettere a reddito, ma sei alle prime armi e non sai da dove iniziare, chiamaci e ti daremo tutte le informazioni necessarie ad avviare l’attività. Se invece hai una struttura già in piedi e vorresti un’analisi gratuita del tuo posizionamento sulle OTA, delle tariffe e molto altro ancora, richiedi la nostra consulenza gratuita personalizzata.

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